Comment investir dans l’immobilier en 2023 ?

Faire le choix de placer son argent dans l’immobilier est généralement (mais pas toujours) synonyme d’un investissement à long terme et avec des montants parfois importants… il faut donc bien se préparer pour ne pas se rater. Quels que soient les moyens financiers dont vous disposez, il existe forcément une solution adaptée à votre profil et à vos objectifs. Nous vous proposons ici un panel de placements possibles pour investir dans l’immobilier : du traditionnel Investissement locatif au Crowdfunding, en passant par les dispositifs fiscaux liés aux placements immobiliers.

Investir dans l’immobilier : ciblez votre objectif

En fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs de vie, un placement dans l’immobilier n’aura pas le même but :

• Vous voulez constituer un patrimoine : acheter une maison ou un appartement permet de sécuriser vos avoirs dans des biens tangibles, dont la volatilité est faible et qui pourront être transmis à vos enfants lors de votre succession ;
• Vous souhaitez préparer votre retraite : investir dans l’immobilier avant la fin de sa carrière professionnelle vous donnera l’opportunité de bénéficier de revenus complémentaires pendant la retraite, ou de toucher une somme importante si vous revendez ;
• Vous aimeriez payer moins d’impôts : si vos revenus actuels sont conséquents, un achat immobilier, couplé à l’un des nombreux dispositifs fiscaux, peut vous permettre de réduire, voire de supprimer votre imposition ;
• Vous voulez améliorer le rendement de vos placements : si vous n’avez pas beaucoup d’épargne ou que vous n’avez pas envie d’acquérir un bien immobilier, il est malgré tout possible d’investir autrement avec la « pierre-papier », pour faire travailler votre argent et obtenir un rendement supérieur aux livrets d’épargne classiques. Idéal pour diversifier votre portefeuille.

Les 3 grandes familles d’investissement immobilier

Demandez à quelqu’un comment investir dans l’immobilier, sa première réponse sera sans doute « en achetant un appartement pour le louer ». Pourtant, au-delà de l’investissement locatif « physique », il y a de nombreuses solutions pour placer son épargne dans le secteur immobilier. On distingue d’ailleurs 3 grandes familles d’investissement immobilier :

1.   L’immobilier de jouissance

Dans cette catégorie, on retrouve l’achat de sa résidence principale ou d’une résidence secondaire. Bien que ces opérations ne sont pas toujours considérées comme un vrai investissement, elles permettent cependant de se constituer un patrimoine et répondent à des besoins plus personnels (être réellement chez soi, pouvoir effectuer des travaux, avoir un pied-à-terre proche de la famille, etc.).

Bien sûr, dans le cadre d’un achat de son propre logement (et encore plus pour une résidence secondaire), mieux vaut avoir une situation professionnelle et personnelle stable, car en l’absence de revenus locatifs, le banquier ne pourra compter que sur vous pour rembourser le crédit. Il s’agit donc de projets à long terme, qui impliquent des dépenses conséquentes (frais de notaire, taxe foncière, entretien et travaux, etc.).

Malgré tout, il peut être envisagé de tirer un revenu de votre habitation ou de votre résidence secondaire par le biais de la location saisonnière. En effet, une maison ou un appartement bien placé, en bord de mer ou à la montagne notamment, pourrait être loué pendant la haute saison pour couvrir les frais liés au bien immobilier. Certains n’hésitent plus à proposer leur propre résidence en location lorsqu’eux-mêmes partent en vacances ou en week-end, pourquoi pas vous ?

2.   L’immobilier locatif

Quand on investit dans l’immobilier locatif, en location nue ou meublée, avec le recours ou non aux dispositifs fiscaux (LMNP, Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc.), on s’attache des responsabilités vis-à-vis des locataires et de la loi. Vous devez ainsi gérer la gestion locative (visites, états des lieux, régularisations de charges, etc.), les déclarations fiscales, l’entretien et d’éventuels travaux. De plus, pour maintenir le bénéfice de défiscalisation, votre bien devra être loué pendant une période définie (plusieurs années) et avec des loyers encadrés. Cependant, un investissement bien réalisé et bien suivi peut devenir rentable rapidement, à condition de choisir le montage financier le plus adapté.

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La location sans dispositif fiscal à proscrire ?

Si vous choisissez de louer votre bien sans profiter d’avantages fiscaux, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers en location nue et comme des revenus industriels et commerciaux en location meublée.

Fiscalement, sauf à optimiser avec le déficit foncier lié aux travaux, l’imposition sera lourde : les gains locatifs seront taxés à l’impôt sur le revenu sur une assiette de 70 % des revenus fonciers (après un abattement forfaitaire de 30 %) ou sur une assiette des revenus fonciers, diminuée des frais réels. A quoi, il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %).

En conclusion, l’investissement locatif « par défaut » est donc fortement imposé. Pour réaliser une bonne opération, on veillera donc obligatoirement à choisir un emplacement de premier choix et un prix très attractif.

Défiscaliser dans l’immobilier ?

Même si l’investissement immobilier sans avantage fiscal peut être difficile à rentabiliser, il ne faut pas croire que les dispositifs de défiscalisation proposés par l’Etat sont gagnants à tous les coups. L’emplacement et la rentabilité locative doivent être les principaux critères à ne pas négliger, l’avantage fiscal devant être considéré comme « la cerise sur le gâteau ».

Aujourd’hui, la moitié des logements neufs sont construits dans le cadre de la loi Pinel, qui permet à un particulier de déduire une partie du prix d’acquisition de son impôt sur le revenu, pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement. Une réduction d’impôt qui peut se porter jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Malgré tout, beaucoup d’investisseurs sous-estiment les contraintes et obligations qu’impose un achat immobilier, d’autant plus que le propriétaire dispose d’un délai de douze mois pour louer son bien, sans quoi il perdra le bénéfice de la réduction fiscale.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie permet aussi de défiscaliser. Cette aide prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui achètent un logement à rénover dans une des 220 villes bénéficiaires du programme « Coeur de ville ». Il faudra effectuer des travaux équivalents à au moins 25 % du prix d’achat, mettre le logement en location nue (non meublée) pendant 6, 9 ou 12 ans et louer à un prix raisonnable à des ménages modestes.

Enfin, le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est aussi une forme d’optimisation fiscale très intéressante. Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers de la location nue : choix pour l’abattement forfaitaire (taxation sur une assiette de 50 % des revenus locatifs) ou pour les frais réels, ce qui offre la possibilité de déduire l’amortissement du bien et donc d’obtenir une assiette taxable proche de 0 €.

Même si la partie financière et fiscale n’est pas la plus passionnante quand on achète un bien immobilier, n’oubliez pas que c’est souvent ce point qui fera la différence. La rentabilité de votre investissement peut fortement varier selon le régime fiscal choisi, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le meilleur montage.

3.   L’immobilier « pierre-papier »

Pour tous ceux qui ne peuvent, ou ne veulent pas se lancer dans l’achat d’un bien physique, il existe des solutions tout aussi rentables, voire meilleures, pour une implication personnelle réduite : il s’agit de l’immobilier « pierre-papier ». Dans cette catégorie, on investit sur des sous-jacents immobiliers à travers des supports financiers :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Avec un large choix (immobilier résidentiel, bureaux, commercial, hôtels, diversifié), en France ou à l’étranger, en investissant dans des SCPI, vous devenez propriétaire associé et percevez des loyers. C’est la société de gestion qui gère le parc immobilier, s’occupe des locataires et reverse le loyer. En 2019, la performance moyenne des SCPI était de 5,50 %.

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées en bourse)

Dans ce cas, vous devenez actionnaire de sociétés foncières et percevez des dividendes. Les SIIC investissent principalement dans l’immobilier commercial et doivent reverser aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées, c’est la règle. Le rendement est généralement compris entre 5 et 10 %. Cependant, il s’agit d’un placement à long terme pour lisser la volatilité des cours de bourse.

Le Crowdfunding immobilier

Le schéma est simple : grâce à une plateforme de financement participatif, aux côtés de centaines d’investisseurs, vous prêtez des fonds à un promoteur pour la réalisation d’un projet immobilier (résidentiel, commercial, bureaux, etc.). En contrepartie, vous recevez une rémunération convenue dès le départ sous forme d’intérêts annuels ou à terme, compris entre 8 % et 10 %. Il s’agit d’un investissement à court ou moyen terme puisque les travaux durent généralement entre 12 et 24 mois. Autre avantage du Crowdfunding immobilier : un ticket d’entrée assez faible (à partir de 100 €) et donc la possibilité de diversifier ses placements sur plusieurs opérations pour limiter le risque de perte.