« Les Jardins de Camille » est un projet porté par la société FRALENE sur la plateforme Wiseed le 8 novembre 2016. Il s’agissait d’un projet d’aménagement de 9 lots à bâtir sur la commune de Sathonay-Village dans le Rhône. Sathonay-Village se trouve à 8 km au Nord-Est de Lyon et à 33 km au Sud-Est de Villefranche. Au jour de la levée de fonds, la totalité des terrains avait été réservée. Concernant les garanties, une garantie d’achèvement VRD avait été accordée et une GAPD allait être signée avec le groupe FRALENE.
1. Une opération classique
Pour rappel, voici les caractéristiques de cette opération immobilière :
- Structure du financement :
- Montant des fonds recherchés : 200 000,00€
- Fonds propres du promoteur : 52 000€
- Prêt bancaire : 0€
- Commercialisation : 2 060 000€
- Rendement annuel : 11%
- Titres de créances : Obligations
- Durée : 18 mois
- Marge opérationnelle : 386 968 €.
Nous avons conseillé à certains clients du service CrowdValue d’investir sur cette opération. L’analyse* que nous avons en avons fait la rendait éligible à une catégorie de ceux-ci, en termes d’adéquation et de risque notamment. Les fonds sont investis le 21 novembre 2016.
2. Un retard difficilement explicable
En mai 2018, nous avons attendu les nouvelles du remboursement de cette opération et si habituellement WISEED communique 3 semaines avant le remboursement, là aucune communication préalable.
Ce retard est difficilement concevable étant donné la nature de l’opération :
- Il n’y avait pas de risque constructif
- Il s’agissait de l’aménagement et de la viabilisation de terrain à bâtir
- La plupart d’entre eux étaient réservés.
Wiseed nous avertit le 12 juin du retard pris par le remboursement :
« L’emprunt obligataire est arrivé à échéance le 21 mai 2018.
L’émetteur accuse un retard de remboursement, nominal et intérêts. S’il disposait de 15 jours ouvrés contractuels après la date d’échéance, nous avons le regret de constater qu’il est désormais hors délais.
Malgré nos relances quotidiennes, nous n’avons aucun retour de sa part. Le projet est pourtant 100% commercialisé et réalisé.
Aussi, nous avons depuis hier mis en œuvre les voies d’exécution nécessaires au recouvrement de la créance obligataire. »
3. Une mauvaise gestion de la communication de la part du promoteur
A priori la société Fralène Finance, emprunteuse, s’est mise en défaut vis à vis de ses créanciers obligataires pour des questions d’arbitrage de trésorerie. Les fonds récupérés de la cession des terrains ont été affectés, à priori, à d’autres opérations ou filiales du groupe. En l’absence de communication du groupe de promotion c’est ce que nous pouvons supputer.
Ne pas communiquer ne peut qu’envenimer les choses et ouvre la porte à toutes les inquiétudes. Pourtant l’interrogations des sites et de Greffes ne montraient pas de signaux alarmants. Notre enquête auprès de professionnels du chiffre connaissant la société renforçait notre perplexité.
Enfin après les moyens employés par Wiseed une rencontre entre débiteur et représentant des créanciers a eu lieu hier 12 juillet. Ce qu’il en ressort est que des solutions de sorties sont proposées et les garanties proposées pour assurer le remboursement du principal et des intérêts doivent être auditées avant de conclure un accord.
C’est l’occasion de noter les progrès accomplis par la plateforme de Crowdfunding Wiseed depuis l’affaire Terlat qui a laissé des traces douloureuses. Il est toujours encourageant de voir les correctifs et les enseignements issus des échecs passés.
4. Quelles leçons en tirer ?
Justement que retenir de ce défaut obligataire (en voie de résolution nous l’espérons) ?
Du côté du promoteur
Les promoteurs apprécient en ce moment de trouver de l’argent facilement auprès de structures diverses (Plateformes CrowdImmo, fonds dédiés promus par 123 Venture, Mata, ou M Capital par exemple, …) mais in fine avec des financeurs particuliers au bout de la chaîne.
Il serait bon de leur rappeler que leurs arbitrages de trésorerie ne doivent pas se faire au détriment de ces dernier et au profit des banques, au risque de tarir cette source de financement. L’AMF et l’ACPR veillent et auront tôt fait d’interdire ce marché aux particulier si les incidents se multipliaient.
Du côté des plateformes de CrowdImmo
La multiplication des intervenants ne doit pas faire oublier la nécessaire exigence pour assurer le remboursement du particulier à la fin de l’opération. Les marges baissent, les taux de rémunération également, la vigilance devrait, elle, augmenter proportionnellement.
Au niveau de CrowdValue
Notre vigilance nous amène à renforcer notre process en analysant un groupe et ses filiales à chaque fois. En effet si pour Terlat le problème est venu d’une filiale extérieure au projet mais interne au groupe, nos investigations récentes nous font penser qu’il s’agit du même soucis chez Fralène.
*(Chaque projet est analysé selon un certain nombre de critères économiques, financiers et non-financiers, fonciers, d’image. Il est ensuite proposé aux clients qui ont rempli un profil de risque et pour qui ce placement est adapté.)
On en parle sur le forum ? https://www.crowdlending.fr/forums/sujet/crowdimmo-fralene-le-meme-risque-pour-tous-vraiment/