Classement croissant des garanties en immobilier ?

[HS1]

Un juriste pourrait il classer par ordre d’efficacité les garanties suivantes (merci d’en rajouté si j’en oublie) en se mettant dans l’hypothèse ou le promoteur fasse faillite et 2 ement dans les cas ou seul le projet fasse faillite.

je vous les mets dans un classement qui me semble croissant intuitivement mais je n’en suis pas sur.

1) nantissement des parts sociales de l’émetteur  (si faillite ça vaut plus rien??non)

2)Caution personnelle de l’émetteur.

3)Garantie en première demande d’une société non émettrice

4)Hypothèque de premier rang .

 

si je vous pose cette question c’est que lesentrepreteurs a en présentation 2 projets immobiliers qui semblent présenter toutes les garanties mais avec un tiquet d’entrée 5X supérieur à mon tiquet max immobilier , je m’aperçois qu’ il me faudrait rationnaliser mes investissement en immobilier comme je le fais en pret PME avant l’explosion de la bulle..;-)

 

merci d’avance pour vos réponses (particulièrement attendues celles de Pascal et le Glaude)

 

 

• Ce sujet a été modifié le Il y a 4 years, 1 months par HS1.

[Pascal]

Je doute de l’efficacité de ces garanties. J’ai un exemple sur Wiseed ou le promoteur refuse d’honorer sa GAPD. Il a fallu que Wiseed mette le dossier en justice. Tout ceci implique des délais très longs et une fois la décision de justice prise il faut aller rechercher le cash ce qui n’est pas évident non plus.

Pour moi l’hypothèque a moins de valeur, car si le bien présente des défauts, voir n’est pas construit, il n’y a rien à saisir. En ce qui concerne la caution il faut vraiment être certain que le cautionné a les moyens de payer et avec la même difficulté pour se faire payer.
En résumé je pense qu’il n’y a pas de sûreté absolue et si l’on a à faire à un mauvais payeur il existe en France des tas de possibilités de retarder très longtemps le paiement voir d’y échapper. Cela dit je penche plutôt sur la GAPD pour les raisons indiquées plus haut. Ce n’est qu’un avis de néophyte.

En ce qui me concerne, je regarde, bien sûr, s’il y a une GAPD mais je regarde également s’il a déjà effectué des opérations qui sont remboursées.

En ce moment, avec la crise, et même si l’immobilier va bien pour l’instant, je solde mes opérations en cours et ne participe plus que si :
-L’emprunteur a déjà effectué des opérations qui se sont bien passées.
-Il y a 100% de réservation.
-Les chantiers ne sont pas trop grands, car je pense qu’il est plus facile de revendre 1 ou 2 lots que plusieurs dizaines. Seules exceptions si l’acquéreur est un office HLM, là je participe.
-Le lieu du chantier a un fort potentiel de développement.
-La durée n’excède pas 18 mois (voir 12 mois) sauf si l’opérateur est une entreprise type Capelli.

Après 5 ans d’investissement j’ai retiré tout mon investissement initial et ne replace que mes intérêts (d’ailleurs je fais de même pour les prêts) donc je ne risque plus mon capital.

• Cette réponse a été modifiée le Il y a 4 years, 1 months par Pascal.
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