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[Patrick_67]

Ils reculent, et ils vont encore reculer puisque des municipales se profilent et que la demande immobilière baisse toujours avant les municipales.
Ce n’est pas pour autant que le marché s’effondre : il y a manque de logements, et la récente baisse des taux va redonner des possibilités d’achat à des gens qui ne l’avaient pas, ou plus.
Ceci dit, prêter sur 15 mois (en moyenne) sur des projets pré-commercialisés à 75% ou plus, parfois 100%, ne me paraît pas vraiment risqué.
Il y a plus de risques avec les SCPI et un investissement que l’on fait sur du long terme > 15 ou 20 ans.

[Patrick_67]

Pour que l’immobilier se retourne, il faudrait que les taux montent. On en est loin, de plus en plus loin même.
Vous avez entendu parler de la japonisation de notre économie? On en prend le chemin.

[Patrick_67]

Je n’ai pas encore participé à un projet sur Homunity, donc pas d’avis sur la plateforme, même si je prends le temps de détailler leurs projets.
Ils semblent généralement attractifs, mais sont souvent en « campagne », style Agen pour le prochain à venir, ou Reims, Pontarlier ou Verdun par exemple.
J’investis sur ClubFunding, Fundimmo, Koregraf et pour la 1ère fois récemment sur Monego. J’ai aussi une trentaine de projets en cours chez Wiseed…. Que je laisse tomber.
Pas aimé le coup des frais, et, pire, je trouve que la qualité s’est détériorée depuis l’instauration de ces frais. Sans parler du retard que prennent de plus en plus de projets qu’ils portent.

 

[Patrick_67]

Bonjour Léo d’Enerfip,

Il m’a semblé comprendre qu’Enerfip allait étendre ses activités à l’immobilier… certes, vous y avez accolé le terme « durable ».
Durable, ou pas, l’immobilier a ses particularités et nécessite des compétences spécifiques, tout comme les EnR ont leurs particularités.
Etre compétent dans l’un n’implique pas de l’être dans l’autre.
D’où ma remarque « C’est risible ».
Je fais confiance à des sites dédiés financement immo, je me vois mal faire confiance à Enerfip sur des projets immo.
Il est possible que j’ai mal compris votre démarche sur le sujet. Vous allez m’éclairer pour le coup.
Vous écrivez qu’il est normal qu’Enerfip accompagne les sur-investissements liés aux nouvelles normes…. Je serais tenté de dire que les normes imposent des contraintes aux promoteurs qui savent parfaitement les gérer.
Qu’apportez-vous de plus que les promoteurs n’auraient pas?

[Patrick_67]

Risible… L’immobilier semble être une bouée de sauvetage pour des plateformes qui n’ont rien à voir avec ce secteur, exemple avec Lendopolis.

[Patrick_67]

Celui-là est récent. Ils en ont proposés d’autres qui sont partis très vite. Les Capucins, c’était 1,7M€ mais aussi très récent.
C’était sans doute celui à Saint-Tropez, à 2,5M€.

[Patrick_67]

Oups, oui, ce n’était pas Fundimmo. peut-être ClubFunding, je ne sais plus!

[Patrick_67]

Le dernier projet auquel j’ai participé était celui de Royan, le 7 février. Aucun problème pour souscrire.
Mais j’ai vu que depuis, ils ajoutent cette info de l’ouverture segmentée pour participer aux projets… Pas bien compris comment ça fonctionne.
Je ne sais pas s’il y a un report massif des investisseurs des sites de prêts aux PME vers l’immo, mais quand je vois des projets à 2M€ partir en moins de 4 heures, je me dis qu’il y a du monde en plus, et sans doute pas mal de monde, qui vient investir en immo.

[Patrick_67]

@Xavier,

Merci de m’avoir détaillé le parcours pour arriver à la page des projets.
Il y a 2 liens sur la même ligne, séparés par un petit espace.
Ce que je n’avais pas vu. J’ai toujours cliqué, sans trop regarder, sur le début de ce qui me semblait n’être qu’un unique lien… Lequel renvoie sur l’échéancier!

Waouh, j’ai déjà appris quelque-chose ce matin!!

 

 

[Patrick_67]

@Xavier,

J’ai reçu la com d’Enerfip pour Greenloc cet après-midi.
Je n’ai pas besoin de chercher sur le site comment arriver à la page du projet, je reçois les infos mises en ligne.

Merci Xavier.

[Patrick_67]

Bonjour Xavier,

J’vois pas. Si c’est dans l’interface du compte, je n’ai que 3 onglets, ‘synthèse’, ‘mon livret’ et ‘Mes infos’, qui donnent accès à des choses statiques : versements réalisés, les documents des souscriptions, etc.
Si c’est dans la partie publique, sur la pages ‘tous les projets’, je ne retrouve pas les projets Greenloc!

Bon, bref, pas grave, j’aurais les infos par ce fil, ou par l’agrégateur.
Merci pour ta réponse.

 

[Patrick_67]

@Léo d’Enerfip

Bonsoir,

J’ai essayé de trouver ce fil d’actualité sur les pages projet…. J’ai abandonné, impossible de le trouver. Il est bien caché, ou je suis nul.
Comment fait-on pour y accéder?

merci d’avance
Cdlt

[Patrick_67]

J’ai regardé la palette de taux proposés avec les projets : de 7% à 14% pour ce projet d’Upstone. La grande majorité est quand même dans la tranche 9 à 10%.
Du coup, j’ai étendu le critère taux comme ceci :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

J’ai essayé d’évaluer ce projet à 14% de rendement.
Il passerait les tests sans les nouveaux critères que j’ai ajoutés.
Un taux si élevé plombe le bilan.
Mais il n’y a pas que lui. Les données financières sur le promoteur ne sont pas top.
Le capital social est faible à 7600€ (-2pts)
Quant au ratio d’endettement : Les données s’arrêtent à 2012 sur societe.com.
Et elles font plutôt peur. Pas de capitaux propres, et un endettement très élevé à 1,3M€
Depuis, la situation du promoteur s’est-elle améliorée? Aucune idée, et les infos données par Upstone ne nous aident pas. Elles sont plutôt légères et bien trop floues.
Le promoteur ne demande pas de prêt bancaire et espère boucler son budget avec l’apport participatif + les lots déjà vendus.
Tout ceci est peu engageant, raison peut-être du taux élevé!

[Patrick_67]

Bonjour BZH35,

Pour les taux, j’ai fait une répartition de point de tête, pas au hasard, mais pas loin. A affiner.
+1pt sous 9% me va bien. Entre 9 et 10 et 0pt, donc neutre, ça me va aussi assez bien pour l’instant. C’est ensuite à partir de 10% que reste posée la question de la criticité.
Tu serais plus sévère à partir de 10%?
J’ai reçu ce matin un mail d’Upstone pour un projet à 14% !!

[Patrick_67]

@BZH35,

Pas facile d’évaluer l’évolution de la préco. En général elle est donnée à un instant T, celui de la mise en ligne du projet. Elle peut être faible, parce que commencée quelques semaines plus tôt. Elle peut paraître élevée, 60 à 70%, parce que débutée depuis plus d’un an, comme je l’ai déjà vu. Alors, sur un projet qui va rester en ligne parfois que quelques jours, on n’a pas trop de marge de manoeuvre.

Par rapport à mes 4 critères du début de cette file, j’en teste 4 de plus, peut-être même 5!
Ce 5ème critère supplémentaire rejoint ta remarque sur l’emplacement.
J’ai trouvé une étude assez pointue sur l’attractivité des villes.
Il existe des zones à très forte tension, au marché valorisé, et à faible construction de logements :
Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Grenoble, Lyon et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.
Il existe ensuite des zones de très forte tension, au marché valorisé, et à forte construction de logements :
Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux.
On n’y retrouve pas des villes, pourtant dynamiques, comme Nantes, Rennes ou Toulouse.
Pour ces 3 villes, la tension immobilière est contenue en raison d’une importante production de logements.
Peut-être faudrait-il créer un critère de choix pour tenir compte de ces particularités locales. J’hésite, ayant peur de faire doublon avec la démographie départementale.

Pour les autres critères, je prends en compte le prêt et sa durée, le capital social de l’entreprise qui doit être un gage de solidité : plusieurs millions d’euros pour certaines, seulement quelques milliers pour d’autres. Et je prends en compte le ratio d’endettement (dettes/capitaux propres en allant sur societe.com) qui donne aussi une idée sur la capacité de l’entreprise à mener à bien ses projets

je traite ainsi ces critères :

Taux du prêt :
+1pt <9% 0pt <10,5% -1pt

Durée :
+1pt <13mois +0,5pt <19mois 0pt

Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-3pts <5000€ -2pt < 50 000€ -1pt < 100K€ 0pt < 300K€ +1pt

Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres     -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt

Globalement, ça permet d’avoir moins de résultats ayant un score à 0.
Il reste que marge et préco sont les 2 indicateurs principaux (et la localisation si j’ajoute le 5ème critère exposé plus haut).

[Patrick_67]

Merci pour ce compte-rendu.
Pourquoi ne communiquez-vous pas ces infos aux prêteurs, plus encore votre réponse faite sur l’agrégateur qui cible mieux les parties prenantes sur ce dossier?

Même si j’ai déjà fait une croix dessus, quelles sont les échéances à venir qui pourraient apporter des évolutions sur le dossier?

[Patrick_67]

@Léo d’Enerfip

Bonsoir,
Le sujet étant ici Greenloc (éventuellement les 2 autres), votre dernière phrase en guise de réconfort, peut-être… Ou de mouchoir pour pleurer… Ne nous apporte rien.
Vous allez nous dire que c’est du participatif avec tous les risques que cela comporte.
Certes.
Cependant, les taux plus faibles devraient refléter un moindre risque sur les projets en EnR.
En ce qui me concerne, c’est justement cette idée de la sécurité qui m’a poussé à diversifier dans les EnR. Trop confiant ai-je été : Oui, manifestement. J’aurais dû appliquer les mêmes précautions qu’avec les autres titres de prêts, et ne pas aller 3 fois sur une même entreprise.
Résultat : Ce sont les EnR qui plombent mon bilan en participatif… Faut le faire!
En attendant, je trouve plutôt bizarre que l’entreprise dépose le bilan juste avant les remboursements de 2 des 3 emprunts.
Que sont devenus ces investissements?
Transformés en panneaux solaires, ou le dirigeant de l’entreprise a-t-il détourné les fonds?
Et si les panneaux ont été installés, qui va en récupérer les bénéfices?
A priori, pas nous!!
Je vous l’avais écrit par mail… Manifestement, vous ne répondez plus aux questions posées! Peut-être vous dérangent-elles?
Comptez-vous faire quelque-chose? A priori : non, ou je me trompe?
Cdlt

[Patrick_67]

En ce qui me concerne,  les remboursements ont été réalisés cet après-midi.

[Patrick_67]

@jplo

D’accord, on est en phase.
Effectivement, il faudrait alors mettre en préalable la GFA.
Les problèmes de sol, ils ne m’ont jamais inquiété… A tort?
Corporate : Pas question ici, uniquement le financement des projets immobiliers, rien d’autre.
Au final, on arrive à la même conclusion : nombre de projets sont éliminés!

• Cette réponse a été modifiée le Il y a 5 years, 11 months par Patrick_67.

[Patrick_67]

Bonjour,

@jplo
Comme le note VSOP : certains points, comme la GFA par exemple, ne sont pas pris en compte cars supposés obtenus.
Pour les autres points que tu soulèves : prix de vente des logements par rapport à la concurrence locale, réputation du promoteur,etc… Il faudrait se transformer en détective privé et ouvrir un bureau d’analyse pour faire toutes ces vérifications!
Nature et étude préalable du sol : normalement une étude géotechnique est faite, et lorsqu’il y a un risque connu sur la zone à construire, la mairie et les collectivités locales doivent approuver le projet en validant le permis de construire, avec les réserves que cela comporte quant aux risques..

Concernant le marchand de biens, je suis entièrement d’accord avec l’appréciation que tu fais. Surtout que le projet dépend en général d’une seule personne!

@VSOP
Au sujet des fonds propres : Les banques demandent entre 10 et 20% d’apport de la part du promoteur. De tête, et à la louche, je vois qu’en général, c’est plutôt 10% qui sont demandés en apport.

Pour la marge : Je parle de la marge du projet, et que de lui. Elle est souvent donnée en % avec le descriptif du projet. Sinon, il suffit de diviser son montant par le Chiffre d’affaires du projet.

« Elle me semble très « dure » puisque tu ne retiens que 8 projets sur 22« … C’est vrai, j’ai aussi été un peu surpris!! Si on y ajoute les 3 projets à 0 point, on arrive à 11 sur 22.
1 projet sur 2 passe le test : A mon sens, c’est plutôt salutaire puisque le but est de faire une sélection qui n’impose pas, pour autant, un choix définitif!
J’ai volontairement axé le choix sur la rentabilité du projet avec ces 2 indicateurs que sont la marge et la préco.
Il est vrai que l’âge du capitaine n’est sans doute pas déterminant. Faudrait-il lui donner moins de poids? Donner des coefficients aux indicateurs?

La localisation est faite sur l’évolution de la population des départements.
Logiquement, un département en croissance démographique devrait aussi s’accompagner d’un immobilier en forme.
Est-ce le cas? pas sûr!
La typologie de l’urbanisme de ces départements serait aussi à prendre en compte.
Pour reprendre les propos du président d’un groupe immobilier :
« dans les zones tendues que sont Paris et la Première Couronne, les Alpes-Maritimes et le Genevois français, nous n’hésitons pas à nous lancer dans une opération. Ailleurs, là où le marché est surtout tiré par les investisseurs ou en concurrence avec la maison individuelle, « nous nous montrons plus prudents, nous voulons être sûrs de commercialiser nos programmes »
Une zone, une ville, peut être attractive et saturée d’immeubles destinés aux investissements en Pinel. Marseille serait un exemple type, me semble-t-il.
Si les Alpes-Maritimes sont une zone tendue, ça n’apparaît pas dans l’évolution départementale de la population puisque ce département est stable.
Si cet indicateur reste intéressant, il faut donc, en plus, trouver comment évaluer facilement la physionomie de l’immobilier par département, par zone, ou par grande ville.
C’est le point qui m’intéresse le plus.
Dans un projet, la 1ère chose que je regarde parce qu’elle est immédiatement accessible, c’est la localisation. C’est sûr qu’un projet à Guéret est moins glamour qu’à Nantes ou Bordeaux!
Bon, ben ça fait du boulot en perspective!!

• Cette réponse a été modifiée le Il y a 5 years, 11 months par Patrick_67.
• Cette réponse a été modifiée le Il y a 5 years, 11 months par Patrick_67.

[Patrick_67]

Oui, c’était le scénario prévu… Il y a encore 1 an. Depuis, l’économie mondiale ralentit, nous aussi. Et l’an prochain, ce seront les US qui vont ralentir. A eux seuls, c’est la moitié de l’économie mondiale. Du coup, plus grand monde table sur une hausse en 2019. Ce serait plutôt en 2020… Si la situation s’arrange d’ici là. Ce qui est loin d’être acquis!
Certains économistes commencent même à parler de japonisation des taux en Europe, par analogie avec les taux au Japon qui restent à des taux excessivement bas depuis 20 ans.

[Patrick_67]

Oui, moi aussi, parfois, j’utilise street view sur des projets de rénovation d’existant.

[Patrick_67]

Oui, j’y compte bien…. C’est le but!

Si on peut s’éviter des mauvais coups en sélectionnant mieux, on y gagne tous.

[Patrick_67]

Bonjour à vous,

Voilà, je viens de créer un sujet Immo : Une grille d’aide à la décision.

Immo : Une grille d'aide à la décision.

[Patrick_67]

Perso, je doute que les taux remontent un jour… enfin, disons dans les prochaines années.
Sinon, pourquoi aujourd’hui les banques prêtent-elles à des taux si bas sur 20 ou 25 ans si elles anticipaient une remontée de ces taux.
En général, elles ne donnent pas dans la philanthropie.

Mais si les taux devaient, malgré tout, monter, disons le 10 ans vers 2%, les acheteurs se feraient plus rares, donc les projets peineraient à s’écouler.
Que faire? Je n’en sais rien puisque les économistes ne savent même pas comment sera la conjoncture dans 2 ans.
En ce qui me concerne, je n’investis que sur des projets à plus de 75% de préco, et pas n’importe où.

 

[Patrick_67]

@VSOP

J’oubliais : Weeximmo, c’est 100€ le ticket d’entrée…. Mais seulement quelques projets par an!

• Cette réponse a été modifiée le Il y a 5 years, 11 months par Patrick_67.

[Patrick_67]

@VSOP

J’ai aussi l’impression que Clubfunding fait de l’habillage de bilan en cette fin d’année. Les projets s’enchainent. Sur l’un des derniers, ils qualifient le promoteur de très expérimenté alors qu’il n’existe que depuis 3 ans… J’ai trouvé ça un peu chelou!!

Ceci dit, j’essaye de me créer une matrice d’aide en me basant sur celle faite par (?? sais plus qui), peut-être par l’un de vous, pour les prêts aux PME.
J’attribue des points (en + et en -) sur 4 critères que sont la préco, la marge opérationnelle (important), l’ancienneté du promoteur et la localisation (d’après les chiffres de l’Insee sur l’évolution départementale de la population depuis 2010).
Sur 22 projets testés, 8 seraient OK selon mes critères, et 11 non OK.

Ceci n’écartera jamais le dépôt de bilan comme pour Terlat!

[Patrick_67]

Remboursés peut-être. Il n’en demeure pas moins vrai qu’une telle faute de Slimpay avec autant de conséquences n’est pas acceptable au regard du service qu’ils devraient rendre.

[Patrick_67]

Avec Noël et Nouvel An, c’est exactement ce que j’ai pensé!

[Patrick_67]

Mailing envoyé ce matin : leur intermédiaire financier a connu quelques soucis avec une mise à jour de leurs serveurs.

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